Un controvertido modelo de propiedad de vivienda está cobrando fuerza nuevamente en Los Ángeles, con un giro

Un nuevo modelo de vivienda que llegó a Los Ángeles hace varios años hizo que la propiedad fuera más asequible en vecindarios caros, una opción bienvenida en una región sedienta de hogares.

También tenía un defecto importante, según los críticos: Los inversores a menudo desplazaban a los inquilinos en alquileres más baratos para renovar sus unidades y revenderlas.

Ahora, un desarrollador de Los Ángeles tiene un nuevo enfoque para el llamado modelo de tenencia en común (TIC por sus siglas en inglés), en el que los residentes comparten la tenencia de la propiedad. En lugar de convertir edificios antiguos con alquiler controlado en propiedades TIC, el desarrollador está reemplazando viviendas unifamiliares con casas adosadas nuevas.

Eso agrega viviendas menos costosas al área con menores posibilidades de desplazamiento ya que la mayoría de las casas unifamiliares están ocupadas por sus propietarios.

“Pensé que esto no era algo que pudiera pagar”, comentó Ricky Howard, un hombre de 34 años que compraba su primera casa, un hogar adosado de tres habitaciones en Arlington Heights con electrodomésticos de acero inoxidable, encimeras de cuarzo y aire acondicionado central.

“Estaba... cuestionando por qué tenía un precio de $749.000”, dijo, “y es una construcción nueva”.

En los desarrollos TIC, en lugar de poseer una unidad individual en un lote como un condominio, los residentes poseen una parte del lote total y tienen derechos exclusivos para vivir en su unidad, y las cuotas de la asociación de propietarios cubren el mantenimiento de la propiedad. Son similares a las cooperativas de la ciudad de Nueva York y llegaron a Los Ángeles desde San Francisco, donde habían estado floreciendo durante décadas.

B&A Group LLC, el constructor del proyecto de cuatro unidades en Arlington Heights, tiene varios más en camino, y al menos otro desarrollador está planeando proyectos similares. Algunos expertos en bienes raíces explicaron que el modelo podría ayudar al enorme problema de vivienda asequible de la región, particularmente después de que una nueva ley estatal abrió más áreas para un desarrollo semejante.

Aldo Cali, a la izquierda, y Brisa Acosta son el equipo de hermanos detrás de una serie de nuevos proyectos de tenencia en común en Los Ángeles que derriban viviendas unifamiliares y construyen desarrollos tipo casas adosadas.

(Myung J. Chun / Los Angeles Times)

B&A ha terminado tres proyectos hasta el momento; los otros están en West Adams y Westlake.

En Arlington Heights, las casas de tres habitaciones se pusieron a la venta entre $749.000 y $849.000, al menos $159.000 menos que las viviendas típicas de tres habitaciones en el vecindario central de Los Ángeles, y más baratas que la mayoría de los condominios y casas adosadas recién construidos en la ciudad, según un análisis del Times de datos y listados de Zillow.

Aldo Cali, quien dirige B&A con su hermana Brisa Acosta, dijo que se enfocan en reemplazar viviendas unifamiliares con nuevas construcciones porque no quieren desplazar a nadie. Y es difícil hacer que los proyectos funcionen financieramente cuando se demuelen estructuras de unidades múltiples para construir solo unas pocas casas nuevas.

Las nuevas TIC de B&A precedieron al Proyecto de Ley 9 del Senado, la ley estatal que permite hasta cuatro unidades en la mayoría de los lotes anteriormente zonificados para una casa unifamiliar. Algunas viviendas unifamiliares en la ciudad ya se encontraban en parcelas divididas en zonas para más unidades, a menudo un máximo de cuatro, lo que permitió proyectos como el de B&A.

“Poder tomar una casa y convertirla ahora en cuatro que podrían darle a alguien la oportunidad de ser dueño de un hogar en Los Ángeles... nos gusta totalmente la idea”, comentó Acosta.

En el debate sobre la nueva construcción habilitada por la SB 9, algunos opositores expresaron su preocupación de que los desarrolladores demolieran viviendas unifamiliares relativamente asequibles y las reemplazaran con alquileres costosos.

Cali y Acosta explicaron que las casas antiguas que compran a menudo necesitan un trabajo significativo que las pondría fuera del alcance de muchos compradores primerizos. La mayoría de las nuevas viviendas adosadas de TIC, por otro lado, se han vendido a primeros compradores, según el agente de bienes raíces que maneja las transacciones.

A excepción de un hogar unifamiliar construido como parte de un desarrollo de TIC de tres unidades en West Adams, las nuevas unidades de casas adosadas de B&A son todas de tres habitaciones, con aproximadamente 1.500 pies cuadrados y una terraza en la azotea o un pequeño patio.

Todas esas 10 casas adosadas se listaron primero entre un 9% y un 26% menos que el precio típico de una vivienda de tres habitaciones en esos vecindarios, o el equivalente de $81.000 a $259.000 más barato.

Viviendas nuevas con descuento

Howard, quien tiene un contrato para una unidad en el proyecto de TIC en Arlington Heights, mencionó que se había cansado de pagar $3.000 al mes en alquiler por un apartamento de una habitación cerca del trabajo y quería comenzar a construir capital.

Propietario de una tienda de ropa en el centro de Los Ángeles, indicó que las únicas casas que podía pagar en los vecindarios que deseaba eran las que necesitaban reparaciones o los condominios de una habitación y tipo estudio. Le tomó seis meses de búsqueda y aproximadamente tres ofertas perdidas antes de encontrar las casas adosadas de B&A.

Una casa por la que había hecho una oferta contaba con otras 20 ofertas que competían, dijo. En comparación, comprar una TIC más nueva y mejor ha sido pan comido.

“Creo que es inteligente para cuando sea mayor”, señaló Howard, de poseer un activo en lugar de gastar dinero en alquiler. “Puedo tener algo que sea de mi propiedad”.

Cómo surgió su oportunidad es una historia de zonificación y economía.

En los últimos años, los desarrolladores, incluido B&A, han demolido casas unifamiliares que se encontraban en lotes de Los Ángeles ya zonificados para dos a cuatro unidades.

Según entrevistas con urbanizadores y un análisis del Times de los registros de la ciudad, los cientos de nuevos proyectos de dos a cuatro unidades que construyeron los urbanizadores eran principalmente para arrendamiento, con solo unos pocos condominios para la venta y un tipo de vivienda para la venta conocido como lotes pequeños: casas que parecen viviendas adosadas, pero que en realidad son casas unifamiliares separadas.

Algunas de las nuevas unidades de alquiler eran caras y de alta gama, mientras que otras eran lo suficientemente baratas como para calificar como viviendas de la Sección 8.

La mayoría de los proyectos son alquileres porque lleva demasiado tiempo obtener las aprobaciones de la ciudad para vender unidades individualmente como condominios o lotes pequeños, señalaron los desarrolladores.

Sin embargo, para 2019, los inversionistas habían comenzado a convertir viviendas de renta antiguas en unidades de TIC que, a diferencia de las conversiones de lotes pequeños y condominios, no requerían aprobaciones especiales de la ciudad y podían hacerse rápidamente, una gran ventaja para ellos, ya que el tiempo es dinero.

Skyler Hynes, agente de bienes raíces de Los Ángeles, quien estaba trabajando con B&A en ese momento para alquilar propiedades, agregó que él y el desarrollador eventualmente pensaron que podrían usar ese nuevo modelo para vender casas adosadas individuales y potencialmente ganar más dinero que vender una propiedad completa a un propietario.

Cali mencionó que compraron todas las casas en el mercado abierto y se aseguraron de preguntar a los agentes de cotización si alguien sería desplazado con la venta, e indicó que los agentes dijeron que no sucedería.

“Eso no es de lo que se trata”, comentó.

Según los registros del condado y una entrevista con un propietario anterior, al menos cinco de las siete casas que compró B&A habían sido ocupadas por sus propietarios. Una vivienda había sido rentada antes de la venta, de acuerdo al inquilino, quien señaló que el propietario le permitió mudarse a otra casa que ella poseía por el mismo precio de alquiler.

Múltiples expertos de la industria creen que B&A fue el primer desarrollador en ofrecer viviendas TIC de nueva creación en el mercado de Los Ángeles, junto con otros desde que se adoptó el modelo.

Isaac Davidi, un destacado desarrollador de alquileres de dos y cuatro unidades en Los Ángeles, indicó que tiene planificados unos 40 nuevos edificios TIC, y se espera que el primero esté terminado en West Adams en unos tres meses. “Es más rentable”, manifestó.

Se planean futuros proyectos de B&A en West Adams, Westlake, Mid City y North Hollywood.

Todas las casas adosadas que B&A ha terminado hasta ahora se listaron y vendieron, o aún están disponibles con un costo de alrededor de $700.000 y $800.000. Hynes mencionó que el precio de lista es aproximadamente un descuento del 10% al 20% de lo que costaría un condominio o lote pequeño similar recién construido en esa ubicación.

Varias casas de B&A se vendieron por debajo del precio de lista original, incluida la que Howard está comprando.

B&A aún puede obtener ganancias vendiendo las casas a un precio más bajo: El desarrollador ahorra tiempo porque las aprobaciones especiales de la ciudad no son necesarias en los casos de hogares TIC, señaló Hynes.

Las características particulares de las viviendas TIC (la estructura de propiedad compartida, por ejemplo, y la falta de opciones de financiamiento de tasa fija para ellas) también significan que no están inundadas con el interés de los compradores como lo están la mayoría de las casas de California en estos días.

Agregando oferta

Si las viviendas TIC recién construidas resultan razonablemente rentables para los desarrolladores y el modelo despega, podría tener un “impacto sustancial” en la mejora de la asequibilidad del hogar, detalló Paavo Monkkonen, profesor de UCLA.

A medida que los desarrolladores construyan más hogares TIC, habrá más unidades disponibles para la venta (la oferta crecerá), lo que podría aliviar las guerras de ofertas entre compradores que caracterizan el mercado actual.

La SB 9 también ha abierto muchos más lotes para el desarrollo de dos y cuatro unidades, agregando oportunidades para que otros prueben el camino de las casas unifamiliares a las TIC.

Larry Gross, director ejecutivo del grupo de derechos de los inquilinos Coalition for Economic Survival, explicó que la forma en que B&A está desarrollando las viviendas TIC tiene el potencial de reducir el desplazamiento de los inquilinos en comparación con las conversiones de alquileres más comunes.

Pero si el modelo se pone de moda, subrayó, le preocupa que otros desarrolladores presionen a los propietarios de viviendas de bajos ingresos para que vendan en masa, luego construyan y vendan casas por mucho más que los precios de B&A. Entonces comenzaría un ciclo familiar, agregó, con personas de altos ingresos entrando y elevando aún más los costos de las viviendas.

“Esto podría ser devastador”, manifestó.

Incluso los descuentos que ahora ofrecen los proyectos de B&A son una preocupación para Steven Meeks, presidente del consejo vecinal de West Adams. El área ha visto dispararse los precios en los últimos años a medida que los hogares de mayores ingresos, a menudo blancos, se mudan al vecindario mayoritariamente latino y negro de clase trabajadora.

“¿Más barato para quién?”, cuestionó en relación con las nuevas casas adosadas. “¿Qué persona en este vecindario se va a permitir eso?”.

Cali puntualizó que le inquietan “las preocupaciones de todos”, pero siente que sus proyectos están ayudando a la asequibilidad, incluso en West Adams, donde vendió casas adosadas de dos y tres habitaciones por $780.000 y $795.000, mucho menos que las típicas tres habitaciones ahora valoradas en más de $1 millón.

“Es traer de vuelta a una pequeña parte de la clase media”, subrayó.

Monkkonen de UCLA agregó que también es importante considerar lo que podría haber sucedido sin la compra de las casas antiguas por parte de B&A: Es común que los inversionistas compren viviendas viejas y deterioradas para renovarlas en valores mucho más altos, algo que no agrega unidades adicionales y sucede con frecuencia en West Adams, así como en toda la ciudad.

Mientras tanto, los proyectos de B&A están agregando viviendas que son más baratas que muchas opciones en el área circundante, una forma más rápida de expandir la asequibilidad que esperar a que haya más oferta, señaló Monkkonen.

Todas menos una de las 10 casas adosadas nuevas que B&A ha construido pueden considerarse menos costosas que los hogares antiguos que reemplazaron, según muestran los registros.

De acuerdo a registros públicos, B&A pagó $850.000 en 2019 por la casa unifamiliar en Arlington Heights que demolió para construir cuatro casas adosadas.

Esas cuatro casas adosadas nuevas salieron al mercado entre $749.000 y $849.000, lo que significa que las cuatro estaban disponibles por menos de lo que B&A pagó por la vivienda original dos años antes. Algunos compradores tienen un depósito en garantía por debajo de esos precios de lista, un descuento aún mayor.

Es un caso más complicado con los otros proyectos del desarrollador. Esas casas adosadas se vendieron por más de lo que B&A pagó en 2019 por las viviendas que reemplazaron. Pero como sabe cualquier observador del mercado inmobiliario de la nación: Los bienes raíces se aprecian.

El precio de una casa no aumenta exactamente a la par que el mercado. Pero si B&A nunca demolió las casas antiguas y su valor aumentó exactamente como lo estimó Zillow para la vivienda típica, todas excepto una de las seis casas adosadas restantes de B&A se vendieron por menos del valor teórico de los hogares que reemplazaron.

Ben Poston y Thomas Suh Lauder, redactores del Times, contribuyeron a este artículo.

Si quiere leer este artículo en inglés, haga clic aquí.